Informations de base
Construire une maison en Grèce commence par le choix d'un site : qu'il s'agisse d'une villa en première ligne de la mer, d'un appartement dans un village touristique animé ou d'une maison isolée loin de la civilisation, c'est à vous de décider. Mais lors du choix d'un emplacement, nous ne devons pas oublier l'aspect juridique de la question, car les différentes catégories de terres grecques ont leurs propres normes et exigences en matière d'ingénierie et de construction. Par conséquent, choisir un site pour construire une maison est toute une science, avec ses propres subtilités et nuances.
Types de terrains
Afin de comprendre les bases de la gestion foncière grecque, il est nécessaire de comprendre la différence entre les catégories de terres existantes. Les types de terrains en Grèce diffèrent des catégories auxquelles nous sommes habitués. De plus, c'est le type de site qui joue un rôle clé dans la détermination de ses capacités et de son coût de construction.
ICOPEDO
AGROTEMACHIO
Sélection de terrain
Avant d'acheter un terrain en Grèce, vous devez étudier attentivement les caractéristiques de son emplacement et ses possibilités de construction. Outre le type de terrain, il existe plusieurs autres points importants qui déterminent les possibilités de son utilisation, ainsi que les principes généraux de la circulation foncière, sans lesquels il est difficile de s'y retrouver dans les subtilités du droit foncier grec. La connaissance de ces principes est nécessaire pour investir des fonds de manière rentable, en utilisant au maximum le potentiel constructif du terrain.
En matière d'utilisation des terres, la principale caractéristique de la législation grecque peut être formulée comme suit : si pour la Russie et les pays de la CEI le principe de « pas moins que » est utilisé lors du développement, alors la Grèce repose sur le principe inverse - "pas plus que". Cela peut s’expliquer très simplement : en raison de la situation géographique et de la taille relativement petite du pays, il n’y a pas beaucoup de terrains constructibles. Par conséquent, une partie importante des restrictions vise à économiser les ressources disponibles.
À quoi faut-il faire attention
Objectif du site - lors du choix d'un site à développer, il est important de prendre en compte les types d'utilisation autorisés. Les plus courants d'entre eux concernent la construction de logements et la création d'infrastructures touristiques. En Grèce, les types d'utilisations autorisées dépendent de la zone territoriale dans laquelle se situe un site particulier. En règle générale, chaque quartier a ses propres règlements et instructions, mais il arrive qu'un quartier soit divisé en zones, chacune ayant ses propres types d'usages autorisés. Vous pouvez en savoir plus sur l'utilisation des terres dans une certaine zone auprès des spécialistes de Grece Invest (https://greece-invest.ru/contacts).
Lors du choix des sites de construction, vous devez prêter attention au plan d'urbanisme du territoire. Les terrains Agrotemajio situés à proximité des zones peuplées peuvent ensuite être inclus dans le plan d'urbanisme, ce qui conduit à l'urbanisation des sites. Dans ce cas, leur catégorie sera modifiée en icopedo, ce qui augmentera considérablement le coefficient d'aménagement, et affectera également d'autres critères : coefficient de couverture, superficie minimale du terrain pour la construction d'une maison, hauteur, usage prévu et, bien sûr , augmenter le coût du site.
Terrain - Il faut tenir compte du fait que le coût de construction sur des sites présentant de grands dénivelés peut nécessiter des dépenses importantes en terrassement et en murs de soutènement.
Terrain à bâtir - Avant d'acheter un terrain, il est nécessaire de déterminer l'emplacement à bâtir - c'est la partie du terrain sur laquelle les bâtiments peuvent être construits. Il faut tenir compte du fait que sur l'agrotemakhio, les retraits par rapport à la limite du site doivent être d'au moins 15 mètres, ce qui signifie que le lieu de construction sera quelque part au centre du site. Il se peut qu'il n'y ait pas de vue sur la mer depuis la partie du site sur laquelle vous pouvez construire.
Accessibilité des transports - la construction d'une route est une affaire très coûteuse, de plus, la route n'est pas votre propriété, ce qui signifie qu'en plus des coûts supplémentaires, vous devez obtenir les permis nécessaires pour construire une route, donc avant d'acheter un terrain, si une route asphaltée ne s'en approche pas, vous devez immédiatement vous renseigner à qui appartient la partie de la route qui nécessite une amélioration du revêtement. De plus, faites attention à savoir si les engins de construction passeront sur cette route.
Zone archéologique - vous devez vérifier si la zone appartient à une zone archéologique. S'il s'avère que votre site intéresse les archéologues, vous devrez aviser le service archéologique du début des travaux de construction et un employé du service archéologique sera présent lors du creusement de la fosse.
Distance des communications - dans le cas d'ikopedo, toutes les communications sont généralement soit connectées au site, soit situées très près, mais lors de l'achat d'un agrotemakhio, vous devez vérifier la distance jusqu'au poteau électrique et à la source d'eau les plus proches, car le coût de l'établissement des communications incombe entièrement à vos épaules. En règle générale, il n'y a pas de système d'égouts à agrotemakhio, dans ce cas, des puisards sont généralement utilisés. Lors de la construction, notre entreprise utilise des solutions plus avancées et respectueuses de l'environnement : un système de traitement biologique.
Le coût d'un terrain est un critère important, car il est pris en compte lors du calcul du prix d'un bien immobilier lors du dépôt des documents pour l'obtention d'un titre de séjour pour les propriétaires.
Chantiers pour la construction d'hôtels
La construction d'hôtels est autorisée aussi bien sur les terrains de type icopedo que agrotemajio. Dans le premier cas, la superficie constructible reste la même que pour l’immobilier résidentiel. Lors de la construction d'un hôtel ou d'autres biens immobiliers commerciaux sur l'agrotemagio, le taux de développement est beaucoup plus élevé et est généralement de 20 % ; dans les zones environnementales spéciales, il peut atteindre 10 %. Cependant, il faut garder à l’esprit que tous les agrotemagio ne sont pas adaptés à la construction d’un hôtel. Pour obtenir l'autorisation de construire un hôtel sur agrotemagio, sa superficie doit être de 10 000 à 15 000 (selon la région) et le type d'utilisation du site doit être touristique. Avant d'acheter un terrain, il est impératif de procéder à un examen d'ingénierie et de construction et de vous assurer que vous pouvez construire sur le terrain ce que vous avez en tête.
— Type de terrain
— Coefficient de construction
— Objet du site
—Communication
— Accessibilité des transports
- Relief
Sites de construction
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Questions fréquemment posées par les clients concernant la construction en Grèce
Les parcelles en Grèce sont mesurées en strems. 1 stremma équivaut à 10 acres, 1 000 m². m ou 0,1 ha.
Oui, vous pouvez. Vous pouvez construire plusieurs maisons et les vendre avec des parcelles adjacentes. 4.000 m² nécessaire pour obtenir un permis de construire. Ensuite, vous pouvez vendre des maisons avec des parcelles adjacentes divisées à votre discrétion.
Pour "AGROTEMACHIO", d'une superficie de 4 000 m². La superficie du bâtiment est de 200 m².
Pour AGROTEMACHIO, d'une superficie de 4 000 à 8 000 m². la superficie du bâtiment est de 200 m² + la superficie restante est multipliée par un facteur de 0,02
Pour AGROTEMACHIO, d'une superficie de plus de 8 000 m². la superficie du bâtiment est de 280 m² + la superficie restante est multipliée par un facteur de 0,01
Le coefficient de développement pour l'immobilier commercial (hôtel, villas à louer, bureaux, etc.) est de 0,2
Exemples:
4.000 = 200 m²
6.000 = 200 + (6.000 - 4.000) * 0,02 = 240 m².
8.000 = 280 m²
10 000 = 280 + (10 000 - 8 000) * 0,01 = 300 m²
20 000 = 280 + (20 000 - 8 000) * 0,01 = 400 m²
La construction de 2 étages maximum + rez-de-chaussée est autorisée chez AGROTEMAJIO.
En plus des compteurs résidentiels, la construction d'un sous-sol est autorisée, dont la hauteur ne doit pas dépasser 2 mètres.
Pour augmenter le rythme de développement, les grandes parcelles sont le plus souvent divisées en parcelles de 4 000 m². Par exemple, un terrain de 20 000 m². peut être divisé en 5 parcelles de 4 000 m². et obtenir l'autorisation de construire 200 m². sur chaque site, c'est-à-dire 5 * 200 = 1 000 m² A titre de comparaison, sur un seul terrain de 20 000 m². vous ne pouvez construire que 400 m². Cependant, selon la nouvelle loi, toutes les parcelles ne peuvent pas être divisées, mais uniquement celles adjacentes à la route.
Pour les parcelles agricoles divisées en plusieurs segments, le droit de vendre à la fois la parcelle entière et des segments individuels est accordé. Si le terrain représente déjà un segment minimum, alors si vous en vendez une partie, vous ne pourrez pas obtenir vous-même un permis de construire, donc si, par exemple, vous avez acheté un terrain de 40 acres et souhaitez construire une maison sur 20 acres et vendre le reste, il est conseillé d'obtenir d'abord un permis pour la construction de deux maisons, puis de vendre une partie du terrain avec autorisation.
Il s'agit d'un programme de coopération mutuellement avantageux populaire en Grèce, dans lequel le propriétaire d'un terrain fournit son terrain à développer à une entreprise de construction, qui, à son tour, s'engage à le développer à ses propres frais, et une fois le projet terminé. construction, le propriétaire du terrain devient propriétaire d'une partie des bâtiments. En règle générale, cette part est calculée d'un commun accord entre les parties en fonction du coût du chantier, et est exprimée en pourcentage.
Le coût d'acheminement de l'électricité jusqu'au site est à la charge du propriétaire, mais est effectué uniquement par la société d'État ΔΕΗ, qui détermine également le coût des travaux en fonction du nombre de poteaux et de transformateurs requis, ainsi que de la complexité des travaux. travail. Le coût approximatif peut atteindre jusqu'à 30 euros par mètre.
Le coût de pose d'une conduite d'alimentation en eau sur un site est d'environ 5 à 10 euros par m².
Il est extrêmement difficile d'obtenir l'autorisation de forer un puits ; pour cela, il ne doit y avoir aucune arrivée d'eau ni aucun autre puits dans un rayon de plusieurs kilomètres. Dans la pratique, de nombreuses personnes font des puits illégalement, sans obtenir de permis ni avoir reçu de permis de géothermie. Par la suite, un tel puits illégal peut être légalisé en le déclarant à l'organisme compétent. Le coût du forage et de l'équipement d'un puits est d'environ 100 euros par mètre.
Nous vous déconseillons fortement d’acheter un terrain sans expertise en ingénierie et en construction. Ce que cela signifie en pratique : notre ingénieur vérifie d'abord tous les documents, déterminant toutes les normes de construction pour un chantier donné, puis se rend sur place avec un topographe, fixe les limites du chantier et de la zone de construction. Analyse le sol, le relief et autres détails liés à la construction. Le coût d’un tel examen est de 200 euros, mais il peut vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros.
Vous pouvez, mais vous devez comprendre qu'un permis de construire est délivré pour un projet architectural spécifique et, par conséquent, dans tous les cas, vous devrez le modifier en fonction de vos besoins. Presque toutes les parcelles en Grèce sont vendues sans permis de construire, sauf dans les cas où le propriétaire a prévu de développer la parcelle lui-même, a reçu l'autorisation, puis a changé d'avis et a décidé de vendre. Un permis de construire peut être valable 4 ans et peut être prolongé de 4 ans supplémentaires.
Le coût varie en fonction du fabricant, de la technologie et du nombre de personnes attendues. Le coût moyen d'un système de traitement biologique pour une maison de 6 à 8 personnes est de 3 000 euros.
- Un nouveau plan topographique indiquant tous les codes du bâtiment certifiés par l'urbanisme
- Certificat du service archéologique attestant que le site n'appartient pas à la zone archéologique
- Certificat forestier attestant que le site n'est pas une forêt
- Contrat de vente
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