Informations de base
La décision de construire une villa en Grèce est le tout début du chemin vers votre propre maison au bord de la mer. La prochaine étape consiste à choisir un terrain à bâtir, ce qui, malheureusement, ne dépend pas toujours uniquement des préférences personnelles. En Grèce, il existe deux catégories de terrains à bâtir. En outre, la réglementation des questions foncières diffère selon les régions de Grèce, en fonction de l'emplacement et de la taille de la parcelle. En général, tout est assez déroutant, alors voyons comment choisir un site pour construire des villas et ne pas nous tromper.
Comment choisir un site ?
Les terrains pour la construction de villas en Grèce sont divisés en deux catégories principales : ikopedo et agrotemakhio, que nous avons déjà décrits en détail ici : Types de terrains en Grèce. Rappelons seulement que la première catégorie comprend les terres situées à l'intérieur des limites des colonies, et la seconde fait référence aux zones situées en dehors des colonies. Chacun d'eux a ses propres coefficients et règles de construction - par exemple, le coefficient de construction de l'agrotemajio est nettement inférieur à celui de l'icopedo. Coût de 1 m² Les terres d'Agrotemajio sont généralement nettement inférieures à celles d'Icopedo.
En plus de la catégorie, en Grèce, il existe deux autres critères qui doivent être pris en compte lors du choix d'un site de construction. Ce sont les concepts d'« artio », qui signifie littéralement « convenu », « approprié » et « ikodomisimo » - « adapté au développement ». Les deux critères concernent la possibilité de construire des bâtiments sur le site, en fonction de son emplacement, de sa taille et de ses spécifications. Tous deux doivent être expressément indiqués dans les documents du chantier.
Points clés lors du choix d'un site
- Catégorie de terrain
— Taille du terrain
— Caractéristiques de la localisation du site
— Possibilités de construction du site
— Disponibilité d'un permis de construire
— Proximité de la mer/infrastructures
— Plan d'urbanisme du territoire
— Possibilité de segmentation
Tout d'abord, vous devez décider de l'emplacement du terrain. Les zones côtières, en particulier le premier littoral, devraient être particulièrement populaires lors du choix d'un emplacement. En conséquence, ces terrains sont beaucoup plus chers. Il convient de noter ici que les parcelles situées en première ligne n'incluent pas la plage sur leur territoire : la bande côtière en Grèce ne peut être achetée par un particulier. Par conséquent, même lors de l’achat d’un terrain avec accès direct à la plage, vous devez tenir compte du fait que n’importe qui peut utiliser cette plage. Il existe cependant un moyen de contourner cette règle : vous pouvez acheter un terrain situé dans une petite baie ou à distance des plages et des bars de plage. En règle générale, les étrangers y regardent rarement, surtout si l'accès à la plage est difficile en raison du terrain.
Les terrains à bâtir en Grèce, situés loin de la mer, sont généralement achetés pour la résidence permanente ou pour la culture des olives. Cependant, il est tout à fait possible de combiner cela, car la production et la vente d'huile d'olive apporteront un revenu stable, constituant un investissement prometteur. Dans ce cas, il est préférable de choisir une parcelle de catégorie agrotemachio sur laquelle poussent déjà des oliviers.
Les zones côtières devraient être particulièrement populaires lors du choix d'un emplacement.
La taille du terrain dépend directement de la catégorie du terrain. Cela est dû aux capacités de construction, qui sont beaucoup plus élevées en icopedo. Ainsi, pour une grande maison, un modeste terrain icopedo avec un coefficient de construction allant jusqu'à 2,4 convient, tandis que, par exemple, sur un terrain agrotemajio de 4 000 m². m, seuls 186 m² peuvent être construits. m de superficie sans compter le sous-sol, les balcons, les loggias, les escaliers. Afin de ne pas se tromper dans les calculs, il est préférable de faire appel à un spécialiste pour une analyse détaillée des capacités de construction du site avant l'achat.
Permis de construire – beaucoup de nos clients nous demandent un terrain avec un permis de construire, cependant, la plupart des terrains en Grèce sont vendus sans permis de construire car il n'est délivré que pour un projet architectural spécifique avec une documentation complète, donc si vous souhaitez construire une maison selon votre conception, vous devrez essentiellement obtenir à nouveau un permis de construire, même si formellement cela ressemblera à un changement de permis. Il faut également tenir compte du fait qu'un permis de construire est délivré pour une durée de 4 ans et peut être prolongé jusqu'à 8 ans.
Enfin, les parcelles agricoles situées à proximité des zones peuplées ont une grande valeur. Le plan de développement urbain est en constante expansion - par conséquent, il existe une forte probabilité que la colonie «absorbe» votre site, le transformant en icopedo et modifiant les coefficients de construction, et avec lui le coût du site.
Achat de terrain
Supposons que vous ayez analysé toutes les possibilités et trouvé le terrain à bâtir idéal en Grèce. La prochaine étape est le processus d'achat. Il se compose de plusieurs étapes, similaires aux étapes d'achat d'un bien immobilier, dont nous avons parlé ici : Étapes d'achat. Certains méritent une attention particulière :
La pureté juridique de l'objet est un point important auquel vous devez prêter attention avant de conclure un contrat. Ainsi, en matière de contrôle de la pureté juridique d'une parcelle, on ne peut se passer de l'aide d'un avocat expérimenté qui analysera les documents du terrain, à partir du moment où la parcelle est attribuée et la première transaction conclue avec elle. La procédure de vérification prend de un à trois jours.
Un point important : si l'avocat constate des violations ou des problèmes avec les documents du terrain, vous avez le droit d'exiger du vendeur la restitution du montant du prépaiement, le cas échéant.
La pureté juridique de l'objet est un point important
Cependant, lors de l'achat d'un terrain, vous ne devez pas vous limiter à une simple vérification juridique, vous devez faire appel à un ingénieur civil expérimenté qui évaluera toutes les nuances du terrain. Il doit se rendre personnellement sur place pour inspecter la topographie du chantier, vérifier les limites du chantier avec un topographe, délimiter le chantier, et dans des cas particuliers il est même nécessaire de faire une analyse de sol. De plus, l'ingénieur doit vérifier la disponibilité de toute la documentation nécessaire à l'obtention ultérieure d'un permis de construire, et également s'assurer qu'il est réellement possible de construire ce que l'on souhaite sur ce site. Si vous achetez un terrain auprès de Grece Invest, vous disposerez d'une équipe éprouvée de spécialistes : un architecte (russophone), un topographe, un avocat, un traducteur, qui contrôlera toutes les nuances de la transaction et continuez à travailler avec vous pour mettre en œuvre votre projet, qu'il s'agisse d'une maison en bord de mer ou d'un projet d'investissement.
Après vérification de la documentation, un contrat d'achat et de vente est conclu. En règle générale, les parties concluent immédiatement un accord principal, qui est signé en présence d'un notaire. Dans le même temps, les fonds sont transférés au vendeur, diminués du montant de l'acompte. Dès la signature du contrat, la propriété du terrain passe à l'acheteur. Ensuite, l'accord est enregistré auprès de la Chambre d'enregistrement, ce qui constitue la dernière étape de la transaction d'achat et de vente. Le processus d'inscription prend environ trois semaines.
Dans certains cas, un accord préalable est requis. Cela se produit lorsque le vendeur, pour une raison quelconque, ne peut pas enregistrer le contrat principal. La situation la plus courante est celle où le vendeur a hérité du terrain et qu'il n'a pas encore contracté de droits de succession. La raison peut également être qu'il existe des problèmes avec la documentation qui peuvent être résolus, mais cela prendra un certain temps au vendeur pour le faire. Enfin, le terrain pourrait faire l'objet d'un litige - il arrive que la décision ait déjà été prise, mais ne soit pas encore entrée en vigueur. Dans ce cas, la conclusion de l'accord principal est impossible jusqu'à l'entrée en vigueur de la décision correspondante. Dans tous les cas, l'accord préalable précise le délai de conclusion du contrat principal d'achat et de vente.
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